Приветствуем на нашем портале! Аренда недвижимости зачастую является идеальным выходом для обеих сторон: для арендодателя — это источник пассивного дохода, а для нанимателя — вариант жилья. Однако в связи с нестабильной ситуацией определенная доля квартир и вообще недвижимости находится под ограничениями. И если большинство людей знает, что покупать квартиру с обременениями рискованно, то далеко не все в курсе, как снимать ограничения и что еще более важно — можно ли сдавать такую квартиру в аренду и использовать ее в качестве источника средств? В этом материале подробно разберем все вопросы.
Что такое обременение?
В наиболее общем виде обременение — это права каких-либо третьих лиц (и физических, и юридических) на имущество. Обременение влечет за собой ограничения владельца (собственника) в его правах пользования и распоряжения. То есть владелец стеснен в каких-либо обычных возможностях собственника — часто он не вправе продавать обремененную жилую площадь или заселить туда арендаторов. Обычно обременение имущества гражданина является санкцией в связи с каким-либо противоправным действием гражданина или определенной его жизненной ситуацией.
Статистика на 2021 год показала, что количество квартир с обременением выросло на 20%. Кроме того, эксперты прогнозируют увеличение этого процента. Это говорит о том, так или иначе обремененные объекты в любом случае будут использоваться собственниками как источник дохода, а сам факт обременения при сделке не должен пугать покупателя. В определенных случаях сделки с обременениями законны. Самыми распространенными обременениями при сделках оказывались ипотечные и связанные с материнским капиталом.
Виды обременений, при которых аренда квартиры реальна
Есть явные обременения, которые можно обнаружить при изучении выписки из ЕГРН и о которых в идеале должны предупреждать владельцы жилья. Также есть обременения, при которых сделки с недвижимостью разрешены. Другой вид ограничений — когда любые сделки не допускаются. Кроме того, некоторые виды обременений нельзя найти из одного документа, и необходимо заниматься историей квартиры и погружаться в исследования.
Рассмотрим самые часто встречающиеся виды обременений.
Ипотека
Поскольку приобретение жилья с помощью ипотеки растет, то и последующие действия с подобным жильем тоже распространены. Стоит помнить, что объект до выплаты всех сумм все еще находится у банка, и при нарушении условий договора банк может лишить квартиры.
Арест
При наложении ареста с имуществом нельзя совершать никакие сделки. Квартира подлежит аресту в таких случаях: долги продавца или же судебные разбирательства. Факт ареста отображается в ЕГРН, и регистрирующие органы не произведут регистрацию каких-либо сделок с этим объектом.
Другие ограничения
Есть такие ограничения, которые можно обнаружить только с помощью тщательного исследования истории объекта. Например, лица, отказавшиеся от приватизации, имеют право проживания в жилом помещении. Не всякий арендатель захочет жить в съемном жилье с мыслью, что кто-то на законных основаниях внезапно может заселиться. В иных случаях, когда жилье переходит владельцу по наследству с завещанием, в завещании может содержаться разрешение на проживание в помещении какого-либо лица.
Как снимать обременения с квартиры?
Начнем с самого частого — с ипотеки. Обременение снимается, как только заемщик полностью погасил свою задолженность перед банком. Заемщику необходимо сделать это онлайн через сайт Росреестра (если есть электронная подпись) или лично в МФЦ или органах Росреестра. Нужно предоставить все документы: договор ипотеки, документы собственника (или собственников, если их много, в том числе на несовершеннолетних детей), документы из банка, подтверждающие факт выплаты суммы. Впоследствии для подтверждения снятия ипотечного обременения необходимо заказать справку из ЕГРН.
Отметим, что ипотечное обременение — это самое распространенный вид, поэтому инструкция будет полезна для многих.
Несколько по-другому надо действовать в случае наложения ареста.
В связи с огромной загруженностью работников органов ФССП и сбоев в программном обеспечении часто происходят ошибки, и арест накладывается из-за несуществующих долгов. Поэтому сперва надо убедиться, действительно ли долги есть. Если вы никому ничего не должны, то нужно направлять жалобу на действия пристава в территориальный орган ФССП, где и был наложен арест. Причем сделать это надо в течение 10 дней, как вы узнали о неправомерном аресте.
Разберемся, что делать, если имущество арестовали приставы из-за реальных долгов. Единственный способ — это выполнить условия приставов, то есть оплатить задолженность и, как следствие просрочки, исполнительский сбор. Надо приготовиться к тому, что это долгая процедура, и быть готовым к посещению суда, органов ФССП, Росреестра.
Если арест наложен судом, то снять его вправе только суд. Для снятия ареста нужно обратиться именно в тот суд, который наложил это ограничение. Необходимо написать заявление о снятии ареста и, что самое главное, приложить все документы — права собственности на недвижимость, документы, подтверждающие основания для снятия ареста. Отсутствие даже одного документа будет влиять на продолжительность процесса.
Многие агентства предоставляют такую услугу, как срочный выкуп. Этой услугой, тоже по данным статистики, пользуется все большее количество граждан. Суть предложения такова, что квартира или выкупается за несколько дней, но с большой скидкой, или же агент помогает с заемом средств для снятия обременений. Кстати, такая услуга действует не только при сделках с обременением. Например, срочный выкуп производится, когда нужно срочно продать жилье, избавиться от ненужного наследства и т.д.
Как сдавать в аренду квартиру с обременением?
Ответ на этот вопрос зависит от вида обременения.
Можно ли сдать в аренду ипотечное жилье? Это прямо не запрещено. Однако есть ограничение — когда объект находится в ипотеке, и в ипотечном договоре сказано, что аренда возможна только с согласия залогодержателя. То есть как такового запрета нет, нужно только получить разрешение на аренду.
В некоторых случаях суд может ограничить права пользования и распоряжения у собственника, и исходя из этого собственник не может сдавать в аренду квартиру.
Если квартира находится под арестом, то любые действия с ней запрещены, в том числе и предоставление ее в аренду. Однако есть возможность обойти этот запрет, сдав арестованную квартиру в аренду на срок менее года, поскольку все договоры аренды на срок, превышающий один год, должны проходить регистрацию, в процессе которой обнаружится запрет. Но все же это рисковый способ, поскольку ни владелец, ни наниматели не могут гарантировать спокойного проживания при таких обстоятельствах. Заключение официального договора — вопрос открытый. Для арендодателя — владельца жилища — заключение официального договора на длительный срок с регистрацией влечет и уплату налогов с дохода, и определенные обязанности. Многие владельцы избегают этого и сдают квартиры сроком до 1 года или же вообще без договора — по знакомству и т.п. Для нанимателей же заключение договора более выгодно, поскольку в случае неправомерных действий хозяина они могут ссылаться на положения договора, более того, наниматели защищены договором от внезапного выселения без предупреждения и прочих неожиданностей.
Другая ситуация — собственник квартиры умер, а в квартире живут наниматели. Смерть арендодателя не является основанием для прекращения аренды. Но в договоре может быть сказано, что при смерти арендодателя жильцы подлежат выселению — такую норму закон не запрещает. В некоторых случаях в завещаниях указано, как поступать с нанимателями. Однако что делать в тот период, пока наследник еще не вступил в наследство (по общему правилу, за исключением некоторых обстоятельств, срок вступления в наследство — 6 месяцев)? Распоряжаться квартирой наследник сможет только после вступления в наследство, то есть через эти полгода. Что касательно оплаты за съем жилья — это на усмотрение сторон. Кто как договаривается — в некоторых случаях оплата временно прекращается до вступления в наследство, другие решают платить будущему владельцу. Но нужно удостовериться, что наследник действительно обладает правом на наследство (например, если наследство происходит по завещанию). В случае сомнений для жильцов правильнее будет переводить суммы нотариусу на его дипозит.
При заключении договора аренды новому хозяину, которому перешла собственность по наследству, нужно предоставить нанимателям доказательства, что никакие иные лица не имеют права проживания в этом объекте и не указаны в завещании.
Несколько полезных советов
Существует так называемый запрет на на сделки с недвижимостью. Это не связано с какими-либо нарушениями владельца. Наоборот, собственник самолично может установить этот запрет, обратившись в МФЦ. Например, владелец сдает объект в аренду и живет далеко. Он может установить запрет на сделки с недвижимостью, чтобы обезопасить имущество от каких-либо махинаций без его ведома и личного участия. При регистрации незаконной сделки увидят запрет, и сделка не состоится. Это удобный способ защиты имущества.
Советуем при заключении договора прописать пункт, запрещающий сдавать жилье в поднаем, чтобы избежать неприятных открытий. Также полезно будет запретить на уровне договора серьезные изменения в квартире (ремонт без согласования с хозяином, перестановки, чрезмерное сверление стен, перепланировки и т.п).
Итог
Практикующие юристы подтверждают, что сильнее всего в сфере найма жилья действуют договоренности и обычаи. Благодаря им обходят многие запреты и ограничения.
Вопрос о том, стоит ли заключать официальный договор аренды жилого помещения, остается спорным. Тут есть свои преимущества и недостатки. Советуем при заключении договора указывать действия сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств на случай, если на собственность будут наложены обременения.
Самое распространенное обременение — ипотечное. Сдача квартиры, по которой еще не выплачен ипотечный кредит, возможна в двух случаях. В первом — если в кредитном договоре указано, что можно сдавать объект с согласия банка. То есть нужно получить согласие банка и спокойно сдавать. Во втором случае — когда в договоре с банком вообще не сказано ничего об аренде. В таком случае сдавать тоже можно, но лучше все же при оформлении ипотеки разъяснить этот вопрос. В целом квартиру, находящуюся под обременением, в большинстве случаев сдать в аренду можно. Однако обеим сторонам необходимо будет предоставлять и верить исключительно официальным документам, а также понимать, что в современном мире возможно быстро проверить основные ограничения на имущество с помощью онлайн-ресурсов.
Самое главное — проверять слова второй стороны с помощью документов и собственных знаний. До новых встреч!
