Приветствуем вас на нашем портале! В последнее время люди все чаще интересуются возможностью инвестиций в недвижимость. Это выгодно и не требует особых физических усилий. Однако несмотря на огромный выбор предлагаемых квартир, попадаются предложения с так называемой сомнительной юридической чистотой — с обременениями. Сегодня речь пойдет о приобретении этой категории недвижимости. Почему такой вид сделок возможен и в чем его суть, чего стоит остерегаться и как сделать все правильно, чтобы извлечь для себя только пользу — читайте в нашем материале.
Что такое обременение
Для начала нужно понять, что такое обременение. Обременение — это какие-либо права третьих лиц (как физических, так и юридических) на приобретаемую недвижимость. Эти лица имеют права пользования или владения объектом, и это может ограничивать права покупателя в будущем. Обременения есть явные, которые известны, и перед сделкой о них уведомляют человека, есть и тайные обременения, которые удается скрыть, и новый владелец потом разрешает эти проблемы разными способами. Также можно разделить обременения на те, с которыми можно продать квартиру законно, и те, которые не позволяют совершать сделки с недвижимостью законными способами.
Чаще всего объект проверяется перед сделкой, и в договоре указывается, что квартира свободна от каких-либо обременений. Особенно удачно, если имущество приобреталось, а потом продается через одно и то же агентство или риелтора. Обычно наличие обременения смущает потенциальных покупателей. Однако иногда человек согласен приобрести квартиру с обременением. Причин может быть много — удобное расположение, сниженная цена, отсутствие альтернативы при необходимости вложить деньги во что-то. Решаясь на такой шаг, нужно понимать риски и здраво оценивать их.
Виды обременений
Выделим следующие виды обременений.
Ипотека
Это самый частый вид обременения. Например, гражданин А. приобрел квартиру в ипотеку и через какое-то время решил ее продать гражданину Б. Но он не выплатил кредит до конца. По закону А. не может продать эту недвижимость, пока не погасит кредит. Что делать? Подобный случай не является каким-то криминальным — такие сделки проходят часто и обычно без проблем. Решается подобное следующими путями: гражданин А. просто переоформляет ипотечный договор на себя и выплачивает сумму или же гражданин А за счет задатка от Б погашает ипотечную сумму. Единственный риск может заключаться в том, что владелец квартиры может оплатить свой кредит за счет задатка от покупателя и потом отказаться от продажи.
Рента
Это специфический способ фактически стать владельцем недвижимости, не приобретая ее. Выражаясь кратко, престарелый гражданин А. заключает договор ренты с гражданином Б., передавая Б. в собственность недвижимость в обмен на денежное содержание или уход за А. Договоры ренты бывают разными в зависимости от обстоятельств, а также имеют свои плюсы и минусы. Переданный объект считается обремененным. В случае продажи подобной квартиры договор ренты обычно переоформляется на покупателя. Естественно, покупатель должен быть об этом уведомлен и что самое главное — это осуществляется с его согласия. Однако нередки случаи, когда недобросовестные продавцы-рентодатели скрывают факт ренты, особенно когда владелец недвижимости в преклонном возрасте и в силу этого ему сложно участвовать в жизни имущества. Поэтому можно сделать вывод, что приобретение недвижимости, обремененной рентой — это законно, но опасно, и мы не советуем покупать такое жилье.
Арест
Это тот случай, когда факт наложения ареста отображается в ЕГРН, поэтому регистрирующие органы не пропустят такую сделку. При наложении ареста с имуществом нельзя совершать никакие сделки. Квартира подлежит аресту в таких случаях: долги продавца или же судебные разбирательства. Если желание купить эту недвижимость сильно, то придется разбираться с ФССП, чтобы приставы сняли арест после оплаты задолженностей продавца, и снимать арест в суде.
Аренда
Ситуация может осложниться тем, что огромное количество квартир сдается без договоров, зарегистрированных должным образом. В случае, когда договор аренды зарегистрирован в Росреестре, это тоже отображается в базе, как и в случае с арестом имущества, и сделка не состоится. Во всех остальных случаях остается надеяться на добросовестность продавца и нанимателей.
Можно поступить по-другому. Продавец должным образом расторгает договор с нанимателями, и жилое помещение освобождается от обременения. Есть и иной способ — покупатель соглашается стать новым арендодателем для жильцов, и договор аренды перезаключается с ним.
Материнский капитал
Это определенная сумма, направленная на поддержку матери с ребенком. Часто квартиры приобретаются с использованием маткапитала. При покупке недвижимости, которую до этого владельцы купили с помощью этих средств, необходимо знать следующее. Когда изначально покупают жилую площадь с использованием маткапитала, для всех членов семьи, включая детей, выделяются доли. Факт выделения долей должен официально присутствовать. Это обязательное условие, иначе квартиру без долей не продадут. Кроме того, на продажу такой жилой площади необходимо согласие органов опеки. Без наличия этих факторов сделку легко признать недействительной.
Некоторые виды обременений легко обнаружить с помощью выписки из ЕГРН. Однако не все сведения, которые могут свидетельствовать о наличии обременений, можно получить из этого документа. Для установления истины нужно запрашивать дополнительную информацию, например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане, прошлые договоры купли-продажи, чтобы узнать историю сделок с объектом. Если квартира перешла продавцу по свежему наследству, нужно удостовериться, что нет каких-либо наследников, которые по каким-то причинам не были уведомлены об открытии наследства и могут претендовать на него. Также нужно знать о семейном положении продавца, согласия супруга/супруги на продажу, если это общая собственность, наличии у продавца детей, можно запросить справку из Пенсионного фонда, чтобы узнать остаток от материнского капитала и т.д.
Несовершеннолетние дети
Это нюанс, о котором не все задумываются. В случае продажи квартиры, в которой проживают дети и зарегистрированы в ней, они должны получить равное предыдущему жилье. В противном случае органы опеки вправе запретить сделку.
Другие неочевидные обременения
Они тоже не указываются в справке из ЕГРН, поэтому обнаружить их можно только с помощью тщательного исследования истории объекта. Так, например, там может быть зарегистрирован человек, который когда-то отказался от приватизации, и по закону он имеет право на пользование помещением в течение всей жизни. Другой случай — когда в завещании указано, что определенное лицо имеет право пользования или вообще проживания. Поэтому еще раз отмечаем, что нужно особо внимательно проверять квартиры, перешедшие по наследству, в идеале — ознакомиться с завещанием. Так, был случай, когда женщина продавала квартиру по сниженной цене. Она получила ее по наследству. В ней проживал знакомый наследодателя на правах друга, что было сказано покупателю. Покупатель согласился на это условие, поскольку посчитал, что раз знакомый не является родственником и не зарегистрирован в квартире, дальнейших проблем не будет. Однако знакомый отказался съезжать на основании того, что в завещании наследодатель прямо установил так называемый завещательный отказ — этот знакомый имеет право проживать в данной квартире. Из этого делаем вывод, что на словах ничего нельзя гарантировать. Всю юридическую чистоту покупаемого объекта необходимо проверять с помощью официальных документов.
Существует также такой вид обременения, как сервитут. На практике с квартирами он происходит весьма редко и больше относится к частным домам и земельным участкам. Например, у вас есть участок, а сосед может пробираться к своему огороду в связи с особенностями местности только через ваш участок. То есть использование вашего участка с такой целью и есть сервитут. Но, повторимся, что в реальности такое встречается нечасто.
Необходимо знать, как снимаются эти ограничения. Ипотечные обременения погашаются полной оплатой долга. Судебные — при окончании судебного разбирательства и вынесении решения. Арест приставами — после выплаты долга. Рентное обременение обычно прекращается смертью собственника имущества. В случаях, когда ограничение наложено каким-либо соглашением, оно снимается окончанием действия этого соглашения.
Итог
Покупка недвижимости с обременением — это риск для обеих сторон. Самый безопасный вид обременения, с которым в целом можно приобретать недвижимость — это ограничения по ипотеке. Остальные виды обременения либо запрещают совершать какие-либо сделки с недвижимостью, либо чреваты проблемами. Если на объект поставлена подозрительно низкая цена или квартира с неприятной историей — лучше воздержаться от покупки. Добросовестный покупатель должен направить свое внимание на изучение истории помещения, а добросовестный продавец заранее сообщить о всех имеющихся обременениях на недвижимость и о времени, в течение которого он способен снять все запреты.
Надеемся, что статья была информативна для вас! До новых встреч 🙂
